Каширское ш., 84 км от МКАД
Дубок СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 16 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 426 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −310 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Карасёво ≈1,6 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20895
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 273 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 426 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 074 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубок СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубок СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лучезарное СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лучезарное СНТ | 9,5 сот. | 140 000 | 14 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Дали СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Флер СНТ | 10 сот. | 440 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кудрявцево СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Афган СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Движенец СНТ | 9,5 сот. | 299 000 | 31 474 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 656 / 71 429 / 150 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 706 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 535 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 365 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -310 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Лесное СНТ | 32 м² | 8 сот. | 949 000 | 29 656 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Михеево пос. | 37,5 м² | 10 сот. | 5 650 000 | 150 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Подмосковье Коломенский район. Участок 16 соток. Строил для себя, для души на сколько было возможности. Напряжение 220в 7 кВ. Есть летний домик, но если холодно. Можно включить электро батареи. Две комнаты, кухня гостиная + душевая кабина с проточным краном и стиральная машина ( не подключил. Если нужно подключу). Принять душ и умыться нам хватает. В доме есть водопровод для кухни из скважины с нагревом воды автоматический 15л, летний вариант в зимний нужно заливать воду самому. Холодильник, микроволновая печь, Диван, телевизор, в детской комнате двух-ярусная кровать. Туалет гравитационного типа. Участок огорожен глухим забором 40- погонных метров. Ворота 5 метров+ вторые 3м. На участке есть ещё домик ( использую как хоз блок 6/4) можно из него сделать домик для гостей( при желании). Есть бешеная табуретка с двигателем внутреннего сгорания сделана своими руками ( оставлю в дар) для тех у кого есть внуки и самому можно сгонять в чипок за пивом или мороженным.)). Короткие видео и подробности скину в личку. Снт полностью огорожено забором с откатными воротами. Звоните, пишите, спрашивайте! Всем отвечу! Быстрым хороший торг, прям очень хороший!