Каширское ш., 57 км от МКАД
Пегас СНТ, Ступино гор. округ
Дача 20 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,79 млн; первая цена 1,79 млн ₽ от 11.06.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 416 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −641 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −37 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Мякинино ≈6,9 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20893
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 58 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 416 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пегас СНТ | 14 сот. | 879 000 | 62 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пегас СНТ | 21 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старое СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Алексеевское с. | 26 сот. | 11 180 000 | 430 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Большое Скрябино с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Старое с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Старое с. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Старое с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Аксиньино с. | 40 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 75 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 598 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 358 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 396 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 256 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 117 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -641 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Родник-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Дубна-Коростели СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 290 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Монолит СНТ | 14 м² | 8,6 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Борисовское д. | 18 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Малино пгт | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Поддубье-2 ДНП | 25 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 79 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Марьинка дп | 25 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 26 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 167 308 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2024 | 1 795 000 | история площадки |
| 13.06.2024 | 1 750 000 (−45 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 1 795 000 (+45 000) | история площадки |
| 23.05.2025 | 1 750 000 (−45 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 750 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 589 000 (−161 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 598 000 (+9 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 598 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Пегас". Благоустроенный участок 7 соток, маленький очень уютный домик, гараж, хозблок, дровник, один собственник(фото сделаны недавно). Расположен в красивом, живописном месте. Чисто, тихо, поют птицы, дивный пейзаж! Подъезд круглогодичный, есть весенне-летне-осеннее водоснабжение, подведено электричество, интернет. Расстояние до Москвы в пределах 100 км, Каширское или Новорязанское шоссе, можно доехать на машине, автобусе или на электричке и автобусе. Неподалёку святой источник, рядом родник с чистой и вкусной водой, пруд для любителей рыбалки; в ближайшей деревне можно купить домашние молочные и мясные продукты.