Каширское ш., 85 км от МКАД
Сенцово д., Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 15 сот., пенобетон.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 552 тыс. → дом ≈998 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈946 тыс. / целевая ≈851 тыс. / пессимист. ≈757 тыс. → от пессимистичной прибыль −960 тыс. ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Холмы ≈5,6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20892
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 998 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сенцово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сенцово д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенцово д. | 13,5 сот. | 750 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 350 000 | 42 169 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 470 000 | 56 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Удачный дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Якшино д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бояркино с. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бояркино с. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 35 552 / 56 667 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 946 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 899 000 ₽ |
| продажа: целевая | 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -960 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Электрон СНТ | 24 м² | 8 сот. | 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Кудрявцево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Кудрявцево СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Флер СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Смена СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Горы с. | 20 м² | 9,4 сот. | 630 000 | 31 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Баскачи д. | 21,9 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 50 228 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Росинка СНТ | 30 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | 22 м² | 10 сот. | 700 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.8 км | Запрудное СНТ | 20 м² | 8 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По вопросам просьба писать на номер: Продаётся уютный дом площадью 25 м2 на участке 15 соток в Снт. Дом одноэтажный с тремя маленькими комнатами. На территории есть скважина и колодец. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. В 4 км. Населённый пункт (магазины, школа, аптека, пункты доставки).