Каширское ш., 66 км от МКАД
Русь СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 305 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 17 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −168 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Мякинино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20891
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 305 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 245 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 643 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радость СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Былина СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мякинино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мякинино д. | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елочка СНТ | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елочка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мякинино д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елочка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мякинино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 59 666 / 86 667 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 362 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -167 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Русь СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 49 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Богдановка д. | 32 м² | 6 сот. | 720 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Раздолье-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Таежный СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Таежный СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Продам Отличную Дачу В Коломенском Районе! - Коломенский район Снт "Русь". - 2-х этажный дом общей площадью 42 кв. М. 1 этаж: тераска, кухня, комната отдыха. 2 этаж: большая комната. - дом в хорошем состоянии, не требует дополнительных вложений. - электричество заведено в дом, вода скважина. - участок 6 соток, правильной формы, огорожен, оборудован заезд для автомобиля. - земля ухоженная, плодово-ягодные насаждения. - хороший круглогодичный подъезд, много соседей которые проживают круглогодично, закрытая территория (автоматические ворота на въезде, охрана, видeонаблюдение). - участок в собственности, все документы готовы к продаже, быстрый выход на сделку. - тихое, уединенное место, вокруг территории Снт лесной массив (грибы, ягоды, прогулки на свежем воздухе), водоёмы с местами для купания, рыбалка. ! Отличное Тихое И Спокойное Место Для Круглогодичного Отдыха!