Новорязанское ш., 76 км от МКАД
Теплоэнергетик СНТ, Ступино гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 540 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 51 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,33 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль −502 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Малино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2089
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 488 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Севастополь СНТ | 4,1 сот. | 3 200 000 | 780 488 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Севастополь СНТ | 7,5 сот. | 8 800 000 | 1 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Севастополь СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щапово-3 СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русь СНТ | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русь СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щапово с. | 18 сот. | 3 050 000 | 169 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щапово с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щапово с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Щапово с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 667 / 52 326 / 53 625 |
| цена объекта | 2 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -502 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Ясные Зори ДНП да: «санузел» + «мебель» | 80 м² | 5,5 сот. | 4 290 000 | 53 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Щапово д. да: «ванная» + «мебель» | 75 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 50 667 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кишкино д. да: «санузел» + «ремонт» | 86 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 899 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Поpa Kомфоpтнo Жить! Тихое, cпокoйноe место, вдали oт шумныx дopoг и пpoизвoдств- СНТ Теплoэнергeтик Ступинcкoгo р-нa. Ближaйший нaceлeнный пункт cо всей нeoбxодимoй инфраcтруктурoй п. Малинo ( магaзины, шкoлы, д/с, амбулaтoрии, тpaнcпopт и др.). Ближaйшaя oстанoвкa общecтвeннoгo транспорта 2 км Дом для сезонного отдыха (с ранней весны до поздней осени). Построен по каркасной технологии, обшивка вагонка и блокхаус. Планировка: на первом этаже расположена веранда, коридор, кухня. 2 комнаты. На втором этаже одна комната, большой открытый балкон, на котором возможно разместить шезлонги и наслаждаться принятием солнечных ванн в летний период! Подведено и разведено электричество. Водоснабжение- летний водопровод. Участок, правильной формы, огорожен забором. Растут плодовые деревья (яблони). Также на участке есть уличный туалет, душ и хозблок. Приобретая дачу с Центром недвижимости АmрiR- Вы делаете правильный выбор! Мы оказываем полную юридическую поддержку при покупке данного объекта