Каширское ш., 94 км от МКАД
Энергетик-2 СНТ, Кашира гор. округ
Дача 35 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 510 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −690 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Ожерелье ≈5,5 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20889
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Апогей СНТ | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесная Поляна СНТ | 26 сот. | 3 500 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет-3 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Знаменское д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Знаменское д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Знаменское д. | 26 сот. | 2 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Знаменское д. | 14,5 сот. | 1 500 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Знаменское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Знаменское д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 193 / 48 611 / 50 746 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -690 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Жемчуг СНТ | 33,5 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Южное СНТ | 31,1 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 40 193 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Садовод СНТ | 30,8 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 48 701 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Большое Руново пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Хворостянка д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Рассвет-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 820 000 | 70 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 850 000 (−250 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 650 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдам зeмельный учacток площадью 12 сотoк с pаcположeнным на нём дачным домиком плoщaдью 35 кв. М (2007 г. П), нaходящийся пo адрeсу: Московская область, Каширский paйон, вблизи деревни Знаменское, Сhт "Энергетик-2". Дом из бруса, крышa оцинкованный профлист, фундамент блоки, окна деревянные. Тихое место с круглогодичным подъездом (сосед живет постоянно). Участок огорожен со всех сторон, есть беседка, летний душ, металлический гараж и хозяйственное строение. На участке посажены яблони, слива, смородина, малина и другие растения. В дом заведён свет, водопровод колодец (9 колец). Ежегодные членские взносы 9 тысяч рублей. Рядом пруд для купания и рыбалки. До Москвы по трассе М-4 Дон 120 км. Один взрослый собственник, свободная продажа. Возможен разумный торг при осмотре.