Каширское ш., 94 км от МКАД
Завалье-2 д., Кашира гор. округ
Дача 45 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 430 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −306 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Даниловское ≈2,3 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20887
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Завалье-2 д. | 11 сот. | 699 000 | 63 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Завалье-2 д. | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Завалье-2 д. | 12,5 сот. | 1 449 000 | 115 920 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Питеренка СНТ | 15,1 сот. | 570 000 | 37 748 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Завалье-1 д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Завалье-1 д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Питеренка СНТ | 7 сот. | 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Питеренка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Питеренка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Завалье-1 д. | 29 сот. | 2 200 000 | 75 862 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 52 083 / 70 500 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 370 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 246 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 996 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -306 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Топтыково д. | 39,5 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 45 570 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Фольга СНТ | 48 м² | 10 сот. | 1 699 000 | 35 396 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Пурлово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Литейщик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Электроник СНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.6 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Рассвет-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 820 000 | 70 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Ивушка СНТ | 50 м² | 9,7 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Елькино д. | 49,2 м² | 17 сот. | 2 950 000 | 59 959 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена не надолго, пока есть в продаже то что мне нужно. Торг! Продам чью-то мечту! Подъезд круглогодичный, делают дорогу. Мечтаешь о пробуждении под пение птиц? Мечтаешь о принятии солнечных ванн под аромат кофе в пижаме у себя на участке? Мечтаешь, чтобы дети целый день были на свежем воздухе и вам не нужно за ними следить? Если ты об этом мечтаешь, то твоя мечта может достаться другому. Земельный участок 12 соток ждёт своего мечтателя. Идеальная локация: Московская область, Каширский район, деревня Завалье-2 ждёт тебя! В пешей доступности магазин. Участок идеальной прямоугольной формы с небольшой берёзовой рощей идеально подходит для вашей ландшафтной фантазии. С возможностью увеличения соток. Заинтересовало? Тогда срочно пиши мне, а то твоя мечта достанется другому!