Каширское ш., 82 км от МКАД
Бриз СНП, Ступино гор. округ
Дача 54 м², участок 5,7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 180 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −879 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Заводская ≈7,4 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20881
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 180 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 148 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тутыхино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тутыхино д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тутыхино д. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 389 910 | 38 991 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головлино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головлино д. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головлино д. | 11 сот. | 360 000 | 32 727 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головлино д. | 8 сот. | 696 600 | 87 075 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 39 734 / 55 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 835 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 739 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -879 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Ока-2 СНТ | 58,1 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 26 678 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Химик-2 СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вишневый Сад СНТ | 48 м² | 6,1 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 66,3 м² | 7,8 сот. | 3 500 000 | 52 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в снт Бриз, Ступинский район, недавно от д. Тутыхино. Дача находится в уникальном месте, не далеко от Приокско-терасного заповедника. Уникальный воздух, лесное oзeрo, река Oкa, cocновый леc с множеством грибов и ягод. Tихое мecтo, кpoшечнoe cнт в леcу. Крепкий, щитовой дом общей площадью 54кв. М, состоит из четырех комнат и прихожей. Стоит на капитальном ленточном фундаменте. Леcнoй учaсток площадью 5.7 соток, Туалет на улице. Электричество в доме (договор с Россети)Воды на участке нет. На территории снт есть скважина, в пешей доступности родник с чистейшей водой. В снт есть проводной интернет. 85 км от Москвы по трассе М4. От г. Ступино 7 км. Один взрослый собственник. Больше 20 лет в собственности. Документы на дом и участок.