Каширское ш., 92 км от МКАД
На Оке дп, Кашира гор. округ
Дача 36 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,79 млн ₽, поднимали с 1,59 млн; первая цена 1,59 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 579 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −722 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Ожерелье ≈3,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20880
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 639 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | На Оке дп | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | На Оке дп | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | На Оке дп | 9,1 сот. | 650 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | На Оке дп | 10,3 сот. | 850 000 | 82 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | На Оке дп | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Знаменское д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новоселки пос. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Знаменское д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 193 / 46 905 / 63 571 |
| цена объекта | 1 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 521 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 649 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 567 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 484 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 319 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -722 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Энергетик-2 СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Жемчуг СНТ | 33,5 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Хворостянка д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Рассвет-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 820 000 | 70 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Речицы-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Южное СНТ | 31,1 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 40 193 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Малое Кропотово СНТ | 28 м² | 9 сот. | 1 780 000 | 63 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 590 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 790 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом 36 квадратов, забор поставлен в этом году калитка и ворота. Участок ухожен произведена вспашка всего участка, посажена газонная трава и плодовые деревья, септик на 4 колодца, очень тихое и спокойное место, центральная вода по границе участка.