Каширское ш., 81 км от МКАД
Южное СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 43 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 55 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 708 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 24 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈848 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Холмы ≈10,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20879
Рейтинг 57/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 129 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 708 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 042 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гнездо СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гнездо СНТ | 20 сот. | 790 000 | 39 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Доношово д. | 46,4 сот. | 10 500 000 | 226 293 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Стояньево д. | 11,8 сот. | 350 000 | 29 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Стояньево д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Озеры сад. уч. | 8,4 сот. | 500 000 | 59 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Якшино д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Удачный дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Чиликино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чиликино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 72 115 / 120 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 095 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 847 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Удачный дп | 52 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 72 115 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ледовское СНТ | 50 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березка СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сруб 6,5на4,5 кухня 6,5на2м, 2этаж мансарда6, 5на3, 5м. Сорай, туалет, колодец в 50м. 2этажа, печное отопление, вокруг снт забор, автоматические ворота, охрана, дороги зимой чистят, живут круглый год, возможна прописка на снт, ул. Лесная уч. 62,63, 20соток земли.