Каширское ш., 90 км от МКАД
Импульс СНТ, Кашира гор. округ
Дача 59 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 04.11.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 6 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −606 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Тесна ≈1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20878
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 262 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сорокино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Импульс СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 8 сот. | 401 000 | 50 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тесна СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 556 / 45 455 / 67 878 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 178 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -606 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Колос СНТ | 55 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Новоселки пос. | 56 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 29 464 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Родничок СНТ | 58 м² | 5 сот. | 980 000 | 16 897 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Зендиково пос. | 66 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Машиностроитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Буньково д. | 63 м² | 6 сот. | 350 000 | 5 556 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино д. | 76 м² | 7,2 сот. | 8 200 000 | 107 895 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Металлург-17 СНТ | 52,3 м² | 7 сот. | 3 550 000 | 67 878 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 800 000 |
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 800 000 → 1 600 000 |
Описание
Дом в Снт, два этажа с баней. Капитальная беседка, туалет, колодец. До г. Кашира ходит автобус, расстояние 3 км. От Москвы трасса М4 По ж/д с Павелецкого вокзала ст. Тесна, до дома 1,5 км по асфальтированной дороге. На участке имеются фруктовые деревья и виноград. В Снт зимой дороги чистят. Два раза в неделю привозят фермерские продукты. Рядом лес и пруд. Электричество подведено к дому. Все взносы уплачены. Обращаю ваше внимание, что в предлагаемую цену включена не только стоимость самого дома, но и стоимость всей структуры, а именно стоимость земельного участка, забора, колодца, капитальной беседки, а это второй дом, в котором можно жить летом. Электричество проведено в дом. Фруктовые деревья тоже имеют свою цену. Не говоря уже о винограде. Попробуйте все это вырасти, на это уйдут годы. А так перезжайте и живите.