Каширское ш., 91 км от МКАД
Урожай СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 64 м², участок 7,2 сот., пенобетон.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 648 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 38 км ≈5,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20874
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 50 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 999 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 648 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 781 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комарево с. | 7,8 сот. | 2 800 000 | 358 974 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Александровка д. | 17 сот. | 1 790 000 | 105 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 875 / 32 222 / 81 395 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 507 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 313 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Ледовское СНТ | 50 м² | 9,9 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Лесной Край-2 дп | 63 м² | 8,8 сот. | 1 750 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.5 км | Электротранспорт СНТ | 80 м² | 8 сот. | 550 000 | 6 875 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Амур СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Металлург-15 СНТ | 47,3 м² | 8,2 сот. | 3 850 000 | 81 395 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Малое Уварово д. | 50 м² | 8,2 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Урожай-2 СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Исток СНТ | 45 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентство Недвижимости "Земстрой" Ваш Ключ К Идеальному Жилью!. Уютная дача для отдыха в Снт "Урожай" (Озерский район), уч-к 74. Продаётся дача в живописном месте, где можно отдохнуть от городской суеты. Дом и участок оформлены. Кадастровые номера: Земельный участок: 50:36:0020507:1. Здание: 50:36:0020507:363. О доме: Крепкий дом площадью 64 кв. М. Строили на совесть: фундамент из железобетонных блоков, стены и перекрытия также блочные дом надежный и теплый, с печкой. Крыша покрыта долговечным профлистом. В доме остаётся вся мебель. Об участке: Участок 7 соток оптимальный размер: места хватит и для грядок, и для зоны отдыха с мангалом или детской площадкой. Коммуникации и удобства: Электричество: заведено в дом, выделенная мощность 15 квт (хватит на все бытовые приборы). Вода: летний водопровод Снт. Канализация: уличный туалет. Газ: в Снт отсутствует. Расположение и подъезд: Дача находится вблизи д. Александровка. Дорога до участка проходит через красивый лес около 1 км по грунтовой дороге от центральной асфальтированной трассы. Для тех, кто планирует добираться без машины, рядом есть остановка общественного транспорта. Снт очень спокойное, взносы составляют всего 9 000 рублей в год. Это отличный вариант для тех, кто ищет дом в тихом месте по доступной цене. Звоните, отвечу на все вопросы и договоримся о просмотре!