Каширское ш., 82 км от МКАД
Нивки СНТ, Ступино гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 13.09.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 281 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 29 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −681 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кашира-Силовая ≈7,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20869
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 281 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Нивки д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каменка с. | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Зыбино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Суково с. | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Суково с. | 8 сот. | 710 000 | 88 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ольхово д. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дворики д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дворики СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 55 500 / 109 510 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 957 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 739 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -681 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Речицы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Энергетик СНТ | 36 м² | 5,7 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Энергетик СНТ | 35,6 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 517 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Березка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 220 000 | 55 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Машиностроитель-4 СНТ | 41,5 м² | 4 сот. | 3 750 000 | 90 361 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | 34,7 м² | 5,5 сот. | 3 800 000 | 109 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15 км | Рассвет-1 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Малое Кропотово СНТ | 46 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 39 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Дорожник СНТ | 44,1 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 68 027 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом и участок в Снтсн Нивки от собственника. Участок площадью 6 соток. Двухэтажный кирпичный дом. На первом этаже установлены стеклопакеты. На первом этаже две комнаты. 1комната 1эт. При входе(проходная комната): диван, стол, стулья, холодильник, сервант, лестница на второй этаж. 2 комната 1 эт.: сервант, два стола, кровать, диван, шкаф, зеркало. 3 комната 2 эт.: шкаф, кровать, кресло. Деревянный хозблок. Летний душ. Туалет (под биотуалет или выносное ведро). На территории растут туи, как живая изгородь, благодаря чему очень зелено на участке. Очень хорошие интеллигентные соседи за участком и слева участок тоже их (огород). В 9км находится пункт выдачи Озон, Вайлдберрис, Пятерочка. 19 км до Белопесоцкого карьера с прозрачной водой. Один взрослый собственник. Свободная продажа. Обременений нет. Обмен не интересует.