Каширское ш., 61 км от МКАД
Интюшиха-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Шубатово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20867
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 97 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 616 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 36 905 / 69 444 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 457 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 311 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 196 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Богдановка д. | 32 м² | 6 сот. | 720 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Преображенка СНТ | 36,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 42 005 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 500 000 | 15 625 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Утенково д. | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Северка-2 сад. уч. | 42 м² | 7,8 сот. | 4 700 000 | 111 905 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Русь СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Марьинка с. | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Ручеек СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бессоново д. | 27,3 м² | 4 сот. | 600 000 | 21 978 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 35 м2, построенная в 2000 годы. Первый этаж из блоков 20х20х40 см, второй этаж деревянный каркас. Первый этаж- одна комната и коридор, второй этаж свободная планировка. На участке площадью 6 соток расположена баня, окруженная зеленью и плодоносящими кустарниками. Туалет на улице. Есть подсобное помещение для хранения садового инвентаря и др. Участок продается в связи с планируемым переездом родителей.