Каширское ш., 66 км от МКАД
Русь СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 45,1 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 305 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈702 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — в перспективе; в описании: баня, скважина.
До ст. Мякинино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20860
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 305 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 945 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 126 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Радость СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Былина СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мякинино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мякинино д. | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елочка СНТ | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мякинино д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елочка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мякинино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елочка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 702 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 53 174 / 83 333 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 057 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 954 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -968 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Русь СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Богдановка д. | 32 м² | 6 сот. | 720 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Раздолье-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу расположенную в Коломенском р-не МО в Снт Русь. Снт находится вдали от дорог в окружении смешанного леса и живописных полей. Пейзажи превосходные, пение птиц, красота. Участок 6 соток с забором, сделано межевание. На участке основной дом 6х5 каркасник, год постройки 2020. Комплектация осень+ и доп комплектация. Дом стоит на больших сваях, дом теплый, утепление в базе 100мм и заказывал доп утепление полов и стен второго этажа. В доме два этажа. На первом этаже коридор и две комнаты, на втором этаже одна большая комната. Сделана качественно проводка по квартирному типу, провода по госту, хорошие автоматы и т. Д. Отопление электроконвекторами ( тепло даже в морозную зиму), в доме мебель вся новая, хлама нету. Дом поставлен на кадастровый учёт и имеет статус Жилой дом ( прописка, газ в перспективе). Баня на участке 6х3 каркасник, утепление 150, парилка липа, печка с камнями ( более 100кг), пластиковые окна и металическая дверь. В бане три помещения, комната отдыха, душевая, парилка. Баня практически новая 2023г. П. Так же на участке есть новый туалет 2023 года и летний душ ( бак с подогревом от сети). Старый домик на участке 95 года используется как летняя кухня и склад инвентаря ( домик крепкий еще послужит). На участке Своя скважина глубокая с хорошей водой, можно использовать зимой в т. Ч. Также в 30м от участка есть общая скважина Снт. Соседи замечательные, транспортная доступность, мало людей. Из Москвы без пробок по Новорязанскому шоссе или альтернатива Каширское шоссе. Дорога до участка, на въезде в снт бак для мусора, камера наблюдения и шлагбаум с будкой сторожа. Посторонних нет. Шлагбаум с пульта или по телефону. От участка можно дойти до станции ммждк, около 40 минут неторопливом шагом. Зимой в снт чистят дороги, проблем нет. На въезде в снт есть пруд для рыбалки, через поле пруд для купания с пирсом, детскими горками и шезлонгами. Вокруг снт леса с грибами и много ягод( черника, земляника), в десяти минутах езды от снт есть большая вода и святой источник с купелью ( красивое место). В летний период в снт приезжают палатки с продуктами, два раза в неделю. Неподалеку фермы где можно купить свежую и вкусную молочку и мясо. В Снт идет сбор подписей для газификации! Свет, вода, мебель практически всё могу оставить новому собственнику, заезжай и живи. Я собственник. Доп. Информация и фото по телефону. Если не дозвонились то пишите, перезвоню. Торг.