Каширское ш., 37 км от МКАД
Хомьяново СНТ, Раменский гор. округ
Дача 61 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 35 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −473 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Барыбино ≈17,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20857
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 41 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соколово СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соколово-Хомьяново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соколово-Хомьяново д. | 50 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 906 / 53 678 / 80 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 253 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 090 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -473 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Строитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Стриж СНТ | 57,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 69 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Василево д. | 66,8 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 425 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Пеленг-Борисово СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 34 906 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в тихом экологически чистом месте на границе с лесом! Площадью 61 кв. М с двумя этажами, построенная в 2011 году из кирпича. Дом расположен на участке 6 соток в Снт. Внутри выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться отдыхом. На территории имеется терраса или веранда, где можно проводить время на свежем воздухе. Водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена септиком. В доме предусмотрен санузел. Электричество подключено, что обеспечивает комфортное проживание. Колодец-7колец, Эл-во- 5квт, Яблоня-2, черешня, слива, Красная смородина-3, малина, жимолость, крыжовник, Лилейник, пионы, ирисы, гортензии, жасмин, тюльпаны, розы, Калина. Участок окружен зеленью, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Отличное место для отдыха от городской суеты.