Каширское ш., 85 км от МКАД
Поселок Озерный ДНП, Коломенский гор. округ
Дача 87 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 255 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −55 %, ROI −36 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Даниловская ≈3,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20856
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 506 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поселок Озерный ДНП | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поселок Озерный ДНП | 12 сот. | 760 000 | 63 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрон СНТ | 8 сот. | 215 000 | 26 875 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поселок Озерный ДНП | 18,1 сот. | 890 000 | 49 171 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алиса СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алиса СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полянка СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бояркино с. | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Липитино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бояркино с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 204 / 37 185 / 64 103 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 314 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Родничок СНТ | 95,2 м² | 7,1 сот. | 3 900 000 | 40 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дубок СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Колосок СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ново-Найденское СНТ | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Колосок СНТ | 93 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 17 204 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесной пос. | 81 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Трамвайщик СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Колосок СНТ | 66,3 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 64 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте Хочу продать свой дом утеплённо двухэтажный четырёхкомнатную горячую воду есть туалета Она готова вода колодец электричество есть отопление тоже электрический наличие буду продавать на 2 млн срочно на территории установлена видеонаблюдение.