Каширское ш., 39 км от МКАД
Арменево д., Раменский гор. округ
Дача 20 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 920 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 120 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,99 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈176 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: баня.
До ст. Барыбино ≈19,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20855
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 920 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 425 689 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 284 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Арменево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Арменево д. | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арменево д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 10,5 сот. | 800 000 | 76 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 16,2 сот. | 1 600 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 120 000 / 128 000 / 140 000 |
| цена объекта | 2 345 689 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 993 836 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 087 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 176 164 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Марьина Роща ДНП | 25 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 345 689 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 345 689 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Кадастровый номер 6 сот 50:23:0050233:113 и другой номер на 6 сот. Участок 6+6 сот не Снт без поборов. На участке есть баня-дом из бревна 3х7 от 2011 г. Со спальными места наверху и небольшой террасой. Залит ленточный фундамент 7х8 под дом глубиной 1,2 м, цоколь 60см. Участок огорожен профлист с фасада и рабица от соседей. Въезд на участок, ворота широкие (камаз, миксер свободно заходили). Есть электричество, вода колодец, туалет временный дачный на улице, емкость для воды 1000л. Плодоносящий сад, более 20 деревье (яблони, груши, сливы), 20 кустарников, (крыжовник, смородина, жимолость). К участку круглогодичный проезд, улица освещается. Есть соседи, кто проживает почти круглый год. В шаговой доступности строится зона отдыха, водоем в форме фигуры коня на фото видно. В будущем ходить купаться, загорать, а отдыхать у себя на даче. Более подробно по телефону. Агенства беспокоить если есть реальный клиент.