Каширское ш., 81 км от МКАД
Ледово д., Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 21 сот., панель.
Цена 2,39 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 39 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 793 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 160 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 100 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈— ₽; дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, скважина.
До ст. Кудрявцево ≈7,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20853
Рейтинг 42/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 11.6 |
| торг | 5 | 29 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 8.2 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 793 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 159 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ледовское СНТ | 8,3 сот. | 405 000 | 48 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ледовское СНТ | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ледово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Найдено д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шереметьево д. | 13 сот. | 790 000 | 60 769 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 0 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 100 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 031 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Рябинушка СНТ | 10 м² | 12 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 390 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ехать по Новорязанскому шоссе до деревни Ледово Озерского р-на. Участок по документам 21 сотка, но по факту все 40 соток! Асфальт прямо до калики! Соседи только с одной стороны (очень хорошие люди), т. К. С отставных двух сторон прибрежная зона. Огромный плодовый сад на берегу небольшой речки Коломенки с домиком располагается в живописном месте в Озерском р-не ( соседи только с одной стороны). В 1.5 км. От участка озеро Липитино (много рыбы). Участок по документам 21 сотка, но по факту все 40 соток, т. К. К участку примыкает береговая линия небольшой речки Коломенки и она ваша! Там можно устроить зону отдыха, спортивную площадку и небольшой пляж. (На фото 1 и 18. Также есть старая баня (требуется ремонт) и скважина. Домик располагается на склоне участка ближе к речке (окна на речку), В нем есть печка, погреб и чердак. Чердак с большим окном можно использовать как комнату, С чердаком 20 м. Кв. Дверь чердака выходит в сад, где есть небольшая открытая веранда. Туалет на улице. В саду растет много плодовых деревьев и кустарников (яблони, груши, вишни, сливы, смородина, малина, крыжовник, жимолость, ежевика, барбарис, сортовая сирень, голубые ели, туи и т. Д) Весной поют соловьи! Умиротворение, тишина и покой! Подъезд к даче асфальт до самой калитки! ( на последних фото). В 150 метрах остановка двух автобусов (до Озер и Коломны). Магази Пятёрочка в соседнем населённом пункте. От Мкад ехать по Новорязанскому шоссе до столба "Коломна", это примерно 91 км от Мкад. Здесь повернуть на трассу "обход Коломны", по ней ехать до Озерского шоссе, на Т-образном перекрестке поворот направо в сторону поселка Первомайский. Далее ехать до развилки на посёлок "/Тюменское"(съезд направо). Проехать через Тюменское" в направлении Старой Каширской дороги до т-образного перекрестка на деревню "Ледово". В деревне люди проживают круглогодично.