Каширское ш., 66 км от МКАД
Русь СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 88,3 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 381 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 22 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,77 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мякинино ≈2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20849
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 71 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 32 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 998 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Русь СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радость СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мякинино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мякинино д. | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мякинино д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мякинино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 477 000 | 59 080 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елочка СНТ | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елочка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 766 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 665 / 33 500 / 63 532 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 175 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 540 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 351 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Бугорок СНТ | 87,7 м² | 9 сот. | 1 900 000 | 21 665 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Щербинино д. | 81,2 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Интюшиха-1 СНТ | 78,7 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 63 532 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Новоселки д. | 97 м² | 7,4 сот. | 3 700 000 | 38 144 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Калинка СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 350 000 | 33 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в живописном месте Деревня Мякинино коломенского района, снт Русь. Участок 7 соток огорожен сеткой Рабица. На участке расположен дом 88 кв. М. Двухэтажный, первый этаж 6*6 из бруса 100/150, мансарда и пристройка каркасно-щитовая фундамент ленточный и столбовой, пластиковые и деревянные окна, входная дверь металлическая. На первом этаже комната отделана имитацией бруса. Второй этаж свободной планировки. Электричество подключено. Долгов по взносам и платежам нет. Документы в порядке. В собственности более 5 лет. Разумный торг уместен.