Каширское ш., 38 км от МКАД
Мрия СПО, Раменский гор. округ
Дача 79 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −737 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Барыбино ≈17,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20848
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 949 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Магистраль СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | РЭВЭТЭ СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Журавушка СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 090 / 48 226 / 78 571 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 710 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 339 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -737 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рекорд СНТ | 82 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Штурвал СНТ | 87 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 74 138 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рекорд СНТ | 68,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 205 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Панино СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Марьина Роща ДНП | 69,6 м² | 6 сот. | 3 320 000 | 47 701 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 45 625 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нива СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Природа СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Горка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Строитель СНТ | 67 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 32 090 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2006 году. Дом расположен на участке площадью 6 соток в Снт с асфальтированной дорогой. В доме стены обшиты деревом, что создает теплую и домашнюю атмосферу. Имеется кухня, оборудованая всем необходимым для комфортного проживания. Есть терраса для отдыха на свежем воздухе. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация представлена выгребной ямой. Санузел находится на улице. В пешей доступности магазин, что обеспечивает удобство в повседневных делах.