Каширское ш., 99 км от МКАД
Наумовское д., Кашира гор. округ
Дача 117 м², участок 12,7 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12,7 сот. = 573 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 6 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈2,34 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Пчеловодное ≈5,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20846
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 79 % | 4.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 573 000 ₽ (12,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 470 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Наумовское д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наумовское д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Романовское д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Весна-2 СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Романовское д. | 8 сот. | 420 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пять Звезд ДНП | 22 сот. | 850 000 | 38 636 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пять Звезд ДНП | 20 сот. | 870 000 | 43 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пять Звезд ДНП | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Романовское д. | 30 сот. | 2 499 000 | 83 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пять Звезд ДНП | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 333 / 34 498 / 42 857 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 484 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 310 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 787 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 678 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.6 км | Якимовское д. | 104,6 м² | 12 сот. | 662 400 | 6 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Гранат СНТ | 98 м² | 9,2 сот. | 4 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Городские Сады №1 СНТ | 96 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 39 583 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Зубово СНТ | 85 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
129-й км Каширского шоссе (трасса Дон). Снт. Продаётся 2-х этажный деревянный обшитый сайдингом дом на участке 12,7 соток. Общая площадь 117 кв. Метров. В доме: три печки, душевая кабина, стиральная машина, биде, Триколор. Участок с лесными деревьями, огорожен. На участке колодец, бытовка, сарайчик, дровник. Собственный выход в лес. Дом продаётся с мебелью, быт. Техникой, кухонной утварью. Снт небольшое (20 участков), рядом дер. Наумовское, до г. Кашира 20 км, до р. Ока 17 км.