Каширское ш., 80 км от МКАД
Металлург-10 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 56 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 557 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 49 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈272 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Белопесоцкий ≈5,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20845
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 898 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 696 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хочема д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Медтехника СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 529 / 69 541 / 90 361 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 317 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Металлург-10 СНТ | 71,9 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 541 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Городские Сады №1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Машиностроитель-4 СНТ | 41,5 м² | 4 сот. | 3 750 000 | 90 361 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача. В 100 км от Москвы по трассе м4. Ближайший город Ступино 12 км. Участок 6 соток с небольшим уклоном. Огорожен. На участке кирпичный дом два этажа. Площадь 56ькв. М. Летний душ и туалет совмещены в одной отдельно стоящей кирпичной постройке. Теплица 3 метра, поликарбонат. Кусты крыжовника, смородины черная, красная, яблоня(+посадили ещё одну), вишня, груша. Есть место под автомобиль. На территории снт есть родник, протекает речка Каширка, мост железный. Есть место где покупаться. Водиться рыба. Вода очень чистая. Лес. В доме первый этаж жилая комната с небольшой кирпичной печкой, рабочая. ( можно приложить руки, косметика) пристройка с лестницей на второй этаж, кухня. На втором этаже две комнаты и небольшая кладовка. Газ в баллонах привозной. Плита. Баллона на сезон хватает. При постоянном проживании с мая по сентябрь. Водонагреватель 15 литров. В доме вода из водопровода для полива. Вода чистая, помыть посуду, умыться. Питьевая и для приготовления пищи используем родниковую воду. Родник не далеко. На территории Снт. Антенна 20 каналов бесплатно. Дача используется в летний период.