Каширское ш., 89 км от МКАД
Родник СНТ, Кашира гор. округ
Дача 76 м², участок 6,3 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 198 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 23 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, газ.
До ст. Кашира-Товарная ≈4,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20842
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 198 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 402 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 605 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лиды д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Лиды д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Учитель СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лиды д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лиды д. | 11,1 сот. | 360 000 | 32 432 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лиды д. | 12 сот. | 563 000 | 46 917 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лиды д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лиды д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 423 / 42 050 / 48 529 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 805 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 386 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Ока СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 42 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Городские Сады №1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Чайка СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 41 791 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сайгатово д. | 60 м² | 5,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Колос СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Чайка СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 423 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажная дача построена из кирпича. Первый этаж: кухня и комната. Второй этаж: мансарда с балконом. Гараж пристроен к дому. Площадь участка 6.3 соток. Участок огорожен профлистом, имеется удобный заезд для автомобиля. На участке две теплицы плодородная почва. Рядом пруд и лес. Вода летняя скважина Снт, есть возможность собственной скважины. Газ проведён к границе участка. Удобные автобусные остановки до железнодорожной станции Каширы. Быстрый доступ к трассе М4 Дон. В 5 минутах езды сетевые магазины. Полный пакет документов готов к продаже. Один собственник. Обременений и зарегистрированных лиц нет.