Каширское ш., 100 км от МКАД
Свиридоново СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 63,8 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 43 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 269 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 23 тыс.–23 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец, газ.
До ст. Озёры ≈4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20837
Рейтинг 23/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 46 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 9 |
| участок | 5 | 27 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 5.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 269 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 431 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 103 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Свиридоново СНТ | 7,3 сот. | 280 000 | 38 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свиридоново СНТ | 14,5 сот. | 1 680 000 | 115 862 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свиридоново СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свиридоново СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свиридоново д. | 13,9 сот. | 150 000 | 10 791 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Свиридоново д. | 10 сот. | 619 200 | 61 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Свиридоново д. | 8 сот. | 311 000 | 38 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Свиридоново д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Свиридоново д. | 6,2 сот. | 620 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каблучки д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 076 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 971 / 22 971 / 22 971 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.2 км | Алиса СНТ | 65,3 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 22 971 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом каркасный, утеплённый. Утепление с улицы 100мм. В доме встроенная парная с печкой. Балонный газ. Можно жить зимой. В доме есть санузел и летний водопровод. На участке колодец и летний водопровод. Рядом река, лес. Тихое место, соседи спокойные. Торг при осмотремебель и оборудование в подарок.