Каширское ш., 83 км от МКАД
Ока СНТ, Ступино гор. округ
Дача 65 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 157 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — в перспективе; в описании: печь, скважина.
До ст. Акри ≈5,1 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20836
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 157 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 593 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 892 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фемида СНТ | 44 сот. | 7 500 000 | 170 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сайгатово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 860 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сайгатово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сайгатово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 211 / 42 500 / 48 529 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 581 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 065 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 372 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Сайгатово д. | 60 м² | 5,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Городские Сады №1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Родник СНТ | 76 м² | 6,3 сот. | 2 600 000 | 34 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам отличную дачу тсн Ока в Ступинском районе Московской области. Дом 65 м квадратных, в идеальном состоянии. Первый этаж из кирпича, состоит из просторной веранды. Кухни и комнаты. Есть печь- камин в рабочем состоянии. Второй этаж каркасный, состоит из двух комнат. Дом на капитальном фундаменте, Участок 5 соток. Ухожен и обработан. На участке также есть просторная беседка 18м квадратных, где можно проводить уютные вечера с друзьями, хоз. Блок с душем, туалет и еще один хоз. Блок. Садовые деревья и кустарники, яблони, смородина, малина и т. Д. Электричество 7 квт, вода для полива сезонная с мая по ноябрь, питьевая из скважины в тсн 200 м от участка От г Ступино 5 минут на машине,40-45 минут пешком через прекрасный лес по тропинке или 10 мин от автобусной остановки Лесопарк. От Москвы по трассе м-4 около часа. Асфальтовая дорога до тсн, В тсн щебень. Очень крутая локация. Вокруг смешанный лес с грибами и ягодами. До реки Ока с ее песчаными пляжами и отличной рыбалкой 5 минут на машине. Можно прогуляться пешком или на велосипеде. Газ в перспективе. В соседнем снт уже есть. Документы на дом, участок и хоз. Блок. Полное юридическое сопровождение. Торг обсуждается.