Каширское ш., 92 км от МКАД
Комарево с., Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 900 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈937 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,03 млн ₽, маржа −216 %, ROI −68 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. пл. 38 км ≈4,9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20831
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 43 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 999 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Комарево с. | 7,8 сот. | 2 800 000 | 358 974 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Александровка д. | 17 сот. | 1 790 000 | 105 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 41 643 / 56 667 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 028 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −216 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.6 км | Электротранспорт СНТ | 35 м² | 8 сот. | 600 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Росинка СНТ | 30 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Смена СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Смена СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Путеец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Кудрявцево СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Надежда СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Сигнал СНТ | 30 м² | 6 сот. | 640 000 | 21 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Заокский СПК | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 38,4 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 44 271 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 900 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 9 соток. На участке небольшой уютный 2-х этажный домик, есть сарай для хранения инструментов и техники. Удаление от Москвы~ 130-140км. На участке есть вода и свет, интернет. Примерно в 1,5 км река Ока. Так же есть деревенский пруд. Отличные соседи. Подъезд к участку очень удобный. На участке по всему периметру установлен забор. Торг уместен.