Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Восток СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 90,4 м², участок 9 сот., дерево, 2021 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,35 млн → дом ≈2,15 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 39 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,71 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,08 млн / целевая ≈5,47 млн / пессимист. ≈4,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈179 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Виноградово ≈3,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2083
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 329 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 353 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 147 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Эхо ТСН | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пионер СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Губино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березовая Роща СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 708 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 264 / 64 062 / 108 152 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 077 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 469 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 179 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Белоозерский пгт да: «сан узел» + «мебель» | 96 м² | 9 сот. | 6 150 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Михалево с. да: «с/у» + «ремонт» | 92 м² | 8,5 сот. | 9 950 000 | 108 152 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Экспресс СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 81,5 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 39 264 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Комфортный деревянный дом, в хорошем состоянии. Крыша новая, металл. На втором этаже 2 комнаты, лестница широкая, удобная. На 1м этаже 2 спальни и большая светлая терраса. С террасы выход в коридор с кладовой и санузлом. Отопление электрическое (конвекторы). Вода центральная (водонапорная башня) + нагреватель. Участок просторный, зеленый, отлично подходит для садоводства. Растут разнообразные цветы. Есть 2 хоз. постройки: сарай и кладовая с туалетом. СНТ огорожено забором, на въезде шлагбаум (с открыванием по звонку и пост охраны). Добраться можно быстро по Новорязанскому шоссе, асфальтированная дорога до СНТ. С двух сторон СНТ окружает сосновый лес, еще с одной стороны поле и со стороны въезда Деревня Губино, где есть магазин Магнит. Так же летом работает небольшой магазин в СНТ и приезжает машина с фермерскими продуктами. Отличное место для активного отдыха: лес богат грибами, в деревне Губино есть речка, а так же есть большой карьер для купания у станции "Золотово", много мест для катания на велосипеде.