Каширское ш., 37 км от МКАД
Соколово-Хомьяново д., Раменский гор. округ
Дача 18 м², участок 12 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 46 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 900 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 117 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −167 %, ROI −62 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈18,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20826
Рейтинг 26/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 116 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Соколово-Хомьяново д. | 50 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Журавушка СНТ | 6 сот. | 637 000 | 106 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журавушка СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 66 000 / 178 571 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 228 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 091 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 819 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −167 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Квартал 42 дп | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 18 м² | 9,3 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Родник-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Синьково с. | 19 м² | 10,2 сот. | 8 400 000 | 442 105 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Первомайский СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Фестиваль дп | 20 м² | 11 сот. | 2 450 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Москворечье дп | 15 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Ясные Зори 2 дп | 15 м² | 7 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Янтарный ДП | 14 м² | 10,2 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с двумя небольшими домами. С прекрасной природной средой. Для превосходного отдыха за городом.