Каширское ш., 62 км от МКАД
Миняево СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 357 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Шубатово ≈2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20825
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 357 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 43 397 / 83 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 033 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 830 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 824 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | 60 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Раздолье-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Русь СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 49 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Русь СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в живописном месте в Снт "Миняево" идеальное место для семейного отдыха, выращивания урожая и душевных встреч с друзьями. Основные характеристики: Площадь участка: 6,3 соток. Дом: 60 м2, 1 этаж + жилая мансарда + застекленная веранда. Материал стен: бревно, обшит вагонкой внутри и снаружи. Участок правильной формы, ровный, ухоженный. Право собственности подтверждено, один владелец, документы готовы к сделке. Что есть на участке: - Дом с мансардой 5 на 6 м + веранда 3 на 6 метров. Дом на ленточном фундаменте. Под домом бетонный погреб 6 метров. - Баня из натурального бревна: сруб 3 на 6 метров + раздевалка 3 на 3 метра. В бане: дровяная печь с системой нагрева воды, парилка, душевая кабина, на чердаке пластиковый бак для воды. - Сарай для инвентаря и хранения урожая пристройка к бане 3 на 3 метра. - Теплица (6 × 3 м) из поликарбоната. - Туалет (выгребная яма). Коммуникации: Электричество (15 квт, трёхфазное подключение). Летний водопровод на границе участка. Круглогодичный водопровод (скважина). Природа и ландшафт: Плодовый сад: яблони, груши, вишни, сливы. Ягодные кустарники: смородина, малина, крыжовник, ежевика, виноград. Декоративные растения и цветы, газон. Бетонированные дорожки. Расположение и инфраструктура: 80 км от Мкад по Новорязанскому или Каширскому шоссе удобный асфальтированный подъезд круглый год (коммунальные службы очищают дорогу, так как она используется для другого объекта). До остановки общественного транспорта (автобус, прямые рейсы до м. Котельники) 15 минут пешком. Летом на территории работает продуктовый магазин. В 5 минутах езды магазин, аптека, строительный и хозяйственный магазин. Рядом лес, в 5 минутах пешком два живописных пруда для купания и рыбалки, в получасе пешком река Северка. Въезд в Снт автоматические ворота с открытием по звонку. Всё готово для комфортного проживания заезжайте и отдыхайте! Участок обустроен с любовью: продуманы зоны отдыха, огород и сад. Тишина и чистый воздух вдали от шумных трасс и промышленных зон. Отличное место для детей: безопасно, много пространства для игр. Перспектива круглогодичного проживания: дом утеплён, коммуникации стабильны. Круглогодичный подъезд. Просмотр в удобное для вас время. Фото реальные. Приезжайте убедитесь сами, насколько здесь уютно и красиво!