Каширское ш., 91 км от МКАД
Надежда-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 17,5 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 436 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 152 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 42 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈150 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −165 %, ROI −62 %.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Холмы ≈1,8 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20824
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 404 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 436 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 664 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 152 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-1 СНТ | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Учитель СНТ | 8,5 сот. | 280 000 | 32 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марково д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Марково д. | 9,4 сот. | 380 000 | 40 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Варищи д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горы с. | 10 сот. | 745 000 | 74 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Марково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Горы с. | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горы с. | 9,5 сот. | 1 567 500 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 150 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 65 714 / 76 190 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 051 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −165 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Горы с. | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Комарево с. | 18 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 7,6 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся домик(17.5 кв. М). С участком(900 кв. М.). Рядом лес, грибы, земляника, через 9 км пляж на реке Ока. Экологически чистый район. Участок прямоугольной (правильной) формы, с трех сторон огорожен сплошным забором, граничит только с двумя соседями. Забор из качественных и долговечных материалов. Общие ворота, камера, подъездная дорога из щебня. На участке много света и солнца. На территории участка уютный садовый дом из мини бруса (обработан вручную несколько раз), туалет, канализация, кабина для душа с бойлером, хоз. Блок для инструментов, бытовка. Электричество подведено, чистейшая вода из собственной скважины. На участке прекрасные сосны, земляника и дикая груша. Участок для тех, кто любит тишину, природу и пение птиц. Покупался и обустраивался для себя, чтобы отдыхать душой и телом.