Каширское ш., 84 км от МКАД
Сокол-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 691 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Акри ≈4,8 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20822
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 691 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 860 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколова Пустынь д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколова Пустынь д. | 7,2 сот. | 1 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколова Пустынь д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 63 848 / 86 364 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 902 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 612 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 44,3 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 59 819 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Металлург-17 СНТ | 52,3 м² | 7 сот. | 3 550 000 | 67 878 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 86 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Металлург-7 СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 68 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Химик СНТ | 56,5 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 77 876 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приокский парк КП | 39,9 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 38 847 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Электроник СНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Химик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Снт "Сокол-2" уютное место для отдыха и строительства дома. Продается ухоженный участок 8 соток в Снт "Сокол-2". Участок ровный, открытый, покрыт газоном, без лишних насаждений отличная основа для реализации собственных идей. По всему периметру участка проведена вода. На участке расположен уютный дачный домик площадью 50 кв. М. Дом вполне подходит для летнего проживания и загородного отдыха. Также домик можно использовать как временное жилье на период строительства основного дома свободного пространства на участке достаточно, чтобы разместить будущую капитальную застройку. Хороший вариант для тех, кто хочет приобрести участок уже с готовым домиком и при этом иметь возможность построить дом своей мечты. 8 соток. Ровный газон. Вода по периметру. Дом 50 кв. М. Пространство для строительства. Звоните и приезжайте на просмотр возможно, именно здесь начинается Ваш "Новый Этап" жизни.