Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Елкино д., Воскресенск гор. округ
Дом 59,2 м², участок 8,4 сот., дерево, 2021 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 68 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 628 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −992 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Хорлово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2082
Рейтинг 11/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 628 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 622 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 291 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елкино д. | 3,5 сот. | 290 000 | 82 857 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елкино д. | 21,6 сот. | 1 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 084 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 60 416 / 93 443 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 212 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 855 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -991 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Черемушки СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Химик-6 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Химик-3А СТСН | 61 м² | 8 сот. | 5 699 999 | 93 443 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рица СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Елкино д. | 70 м² | 8,3 сот. | 3 100 000 | 44 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лужок СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Перхурово СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 990 000 | 66 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Перхурово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Химик-6 СНТ | 55 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Хорлово пгт | 51,8 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 92 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 59,2 кв. м в деревне Елкино тихое, экологически чистое место у самого леса. Газ проходит по границе участка, свет и вода (скважина) уже заведены в дом никаких лишних хлопот на этапе въезда. Грамотная планировка: на первом этаже кухня, санузел и просторная гостиная, на втором ещё одна гостиная и спальня. Уютная терраса станет любимым местом для утреннего кофе под пение птиц. Участок фактически 12,5 сотки, с плодовыми кустарниками. Всё, что нужно для размеренной загородной жизни, уже здесь. На территории участка, также расположен хозблок, уличный туалет, бассейн. Плодовые кустарники, как бонус для Вашей дачной жизни. Код пользователя: 202197 Номер в базе: 13904352