Каширское ш., 93 км от МКАД
Ивушка СНТ, Кашира гор. округ
Дача 50 м², участок 9,7 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 64 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 505 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: скважина.
До ст. Ожерелье ≈2,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20816
Рейтинг 14/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 52 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 505 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ожерелье СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Аладьино д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Аладьино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 14 сот. | 1 220 000 | 87 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Аладьино д. | 10 сот. | 310 000 | 31 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 11,5 сот. | 850 000 | 73 913 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 464 / 44 186 / 49 722 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 008 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Колос СНТ | 55 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новоселки пос. | 56 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 29 464 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Импульс СНТ | 59 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 508 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Родничок СНТ | 58 м² | 5 сот. | 980 000 | 16 897 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рассвет-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 820 000 | 70 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Электроник СНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 70 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю вашему вниманию готовый участок с домиком! На участке скважина ( подведена к дому) туалет в доме, электричество! Забор 2 метра в круг ( ворота и две калитки) магазины в 3 минутах и вся инфраструктура! Жд сообщения Павелецкого направления ( станция ожерелье) я собственник! Все вопросы остальные по телефону! Торг!