Каширское ш., 87 км от МКАД
Речицы СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 64,4 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 56 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 462 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 11 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −2,73 млн ₽, маржа −218 %, ROI −69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 38 км ≈9,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20813
Рейтинг 10/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 621 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Алешково д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 088 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 833 / 25 000 / 39 130 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 561 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 483 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 405 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 249 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 729 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −218 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Речицы д. | 60 м² | 8 сот. | 650 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лесная Поляна СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Малое Кропотово СНТ | 46 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 39 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл., Озерский район, Снт, Речицы". Продается 2-х этажная дача из кирпича 64.4 кв. М., расположена на участке 8 сотках земли, крыша-шифер, отделана внутри вагонкой. -1 этаж: кухня, комната. -2 этаж просторная комната. На участке имеются другие строения: 1) Двухэтажная Баня 45 кв. М с зоной отдыха на первом этаже, туалетом и комнатой на втором этаже. (Частично требуется ремонт). 3) Уличный туалет. 4) Сарай под хранение вещей. Коммуникации: свет подведен ко всем строениям, также есть вода(летник), подведена в дом, разведена по участку. На кухне установлен бойлер. Участок огорожен, прямоугольный формы, ухожен, обработан, засажен плодово овощными растениями. Есть дружелюбные соседи, живут круглый год. Подъезд к участку грунтовая дорога. Своевременный вывоз мусора. Ближайшие города: Коломна, Ступино, Озеры.