Каширское ш., 93 км от МКАД
Дорожник СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 54 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 415 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 22 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −2,35 млн ₽, маржа −157 %, ROI −61 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; газ — по границе.
До ст. пл. 38 км ≈3,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20812
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-3 СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 37 899 / 46 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 353 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −157 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорожник СНТ | 63 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 36 508 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 50 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 38 298 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 899 999 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 40 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Речицы СНТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл. Озерский р-н, вблизи с. Комарево, Снт "Дорожник". Продается одноэтажная каркасно-щитовая дача. Общ. Пл.- 54 кв. М., на участке 5.6 соток. Дом предназначен для круглогодичного проживания, отопление конвекторы (от электричества), окна Пвх, внутри отделан вагонкой, полы-ламинат, санузел в доме. Также на участке имеются: беседка, летний душ и уличный туалет, навес для машины. Коммуникации: свет, вода, газ по границе участка, канализация -септик. Участок ровный, правильной формы, обработан, огорожен (профлист), есть откатные ворота на пульте управления. Подъезд круглогодичный, грунтовая дорога, зимой регулярно и своевременно чистят снег. Рядом-остановка междугороднего транспорта. Вокруг лес, река Ока, пруды для купания и рыбалки, есть святой источник с купелью. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку. Адреса офисов АН, Гарантия: г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова). Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж). Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41(2 этаж).