Каширское ш., 92 км от МКАД
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дача 117,4 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 979 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈2,25 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −2,25 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: печь.
До ст. пл. 38 км ≈7,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20811
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 979 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 474 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Большое Руново пос. | 30 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Руново пос. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Руново пос. | 7,1 сот. | 800 000 | 112 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сеньково с. | 15,7 сот. | 1 700 000 | 108 280 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лазаревка д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 248 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 35 659 / 46 364 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 718 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 249 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.4 км | Салют СНТ | 110 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 46 364 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Свиридоново СНТ | 129 м² | 7,3 сот. | 4 600 000 | 35 659 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Металлург-10 СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Глебово-Леоново д. | 102 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 29 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Смена СНТ | 91 м² | 8 сот. | 7 400 000 | 81 319 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Гранат СНТ | 98 м² | 9,2 сот. | 4 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Хочема д. | 100 м² | 18 сот. | 3 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Ново-Найденское СНТ | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Зубово СНТ | 85 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Ольхово д. | 90 м² | 8,6 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача рядом с Окой. На даче практически не бывали, лишней мебели и отделки нет, поэтому есть возможность обставить дом на свой вкус. В доме 2 комнаты внизу + терраса, а также второй этаж. Имеется печь-камин. Есть электричество. Чистая вода из колодца. Ямный туалет на улице. Участок огорожен забором, а с одной стороны имеется выход к ручью, который находится в непосредственной близости к участку. Недалеко от участка есть пляж для купания. Хорошая транспортная доступность удобно добираться как и своим ходом, так и на личном транспорте. Живописная местность река Ока, старая церковь, тихие соседи! Идеальный вариант для тех, кто ищет тихое красивое место.