Каширское ш., 61 км от МКАД
Ивантеево СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 09.05.2023.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 567 тыс. → дом ≈2,93 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шубатово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20810
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 933 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 49 944 / 111 111 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 824 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 683 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 259 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 916 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Миняево СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Елочка СНТ | 60 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 60 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Надежда СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 29 508 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Раздолье-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Русь СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 49 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Васьково д. | 54 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Русь СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Федосьино с. | 48 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Балакирево ДНП | 42 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 42 619 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2023 | 4 500 000 | история площадки |
| 25.01.2024 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 19.02.2024 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 08.10.2024 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачый участок в снт ивантеево ступинский район. Расстояние от мкада по новорязанскому шоссе 85 км. На участке 2 дома большие комнаты есть беседка хоз блок и летний душ. Так же есть плодовые деревья. Свет, летом вода. В округе лес. Рядом военный городок со всей инфраструктурой.