Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Сосновый Бор СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 64,9 м², участок 7,9 сот., дерево, 2024 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 441 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Чёрная ≈8,1 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2081
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 35 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 759 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Негомож д. | 8 сот. | 3 390 000 | 423 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 115 / 55 385 / 98 498 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 434 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 262 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 747 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 071 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Негомож д. | 68,6 м² | 7,5 сот. | 5 999 999 | 87 464 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дединово с. | 65 м² | 11,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дединово с. | 69,6 м² | 7,8 сот. | 1 400 000 | 20 115 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Городец с. | 80 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дединово с. | 50,8 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 46 260 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 53 м² | 5 сот. | 3 150 000 | 59 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Михеево д. | 48 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рассвет СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 46,6 м² | 10 сот. | 4 590 000 | 98 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | 84 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 95 238 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143306288 Продается уютный дом с участком в деревне Негомож, СНТ Сосновый Бор! Описание дома: Окна ПВХ, обеспечивающие отличную тепло- и звукоизоляцию. Перекрестное утепление 200, что гарантирует комфорт в любое время года. Проводка в стенах находится в гофре безопасно и удобно. Отделка выполнена белорусским сайдингом, что придает дому современный вид. Крыша из металлочерепицы долговечность и надежность. Двухкамерные стеклопакеты для дополнительной теплоизоляции. Просторная, светлая кухня-гостиная, что позволит воплотить все свои кулинарные мечты и таланты. Ванная комната отделана влагостойким гипсокартоном в 2 слоя идеальное решение для влажной среды. Септик и скважина глубиной 30 метров обеспечивают автономность. Описание участка: 8 соток ровной прямоугольной формы идеальное место как для начинающего, так и для опытного садовода. Удобное парковочное место для Вашего автомобиля. В шаговой доступности автобусная остановка общественного транспорта (маршрут 32). Это место отлично подойдет для тех, кто хочет уединиться от городской суеты и насладиться тишиной и покоем природы. Все документы готовы к сделке! За более подробной информацией и организацией просмотра звоните или обращайтесь по адресу: Московская область, г. Коломна, Окский пр-кт, дом 12. Агентство недвижимости "Сто ключей" Ваш специалист по недвижимости, Александр. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного дома!