Каширское ш., 95 км от МКАД
Урожай-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 5,5 сот., щитовой.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 866 тыс. → дом ≈484 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 30 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −704 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Белопесоцкий ≈5,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20804
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вальцово д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Медтехника СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 36 541 / 82 353 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 400 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -703 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Старое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Металлург-17 СНТ | 38 м² | 7 сот. | 1 420 000 | 37 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зыбино д. | 50,4 м² | 5,8 сот. | 1 800 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Альбумин СНТ | 34 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 82 353 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 1 350 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 450 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ урожай 2. 10км от г Ступино. 10-15 минут пешком до автобусной остановки. Рядом речка Каширка. Сторож, видеонаблюдение, колонка с питьевой водой. Автоматические ворота при въезде в снт. На участке двухэтажный дом, сарай, строение под душ, туалет. яблони, виноград, груша, смородина. Соседи хорошие. Долгов нет. Один собственник. Прямая продажа. Говорят что будут ставить газ, будет возможность провести в дом.