Каширское ш., 66 км от МКАД
ИОНХ СНТ, Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., 1997 год.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 26.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈775 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −422 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; в описании: печь, колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈4,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20802
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 22 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 514 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 775 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 528 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родник СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба-Михайловское СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 714 / 50 146 / 112 500 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 789 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 610 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 431 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -421 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ява СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Черемушки СНТ | 34,2 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ново Ивановское КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Топаз СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Просека-Поздново СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лесное СНТ | 35 м² | 6 сот. | 900 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка СНТ | 40 м² | 8,5 сот. | 2 600 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЮГ Москов обл.Павелец напр.ехать по федерал трассе М4Дон до,ж/д стМИХНЕВО1/2дороги до Ступино.Фудамен ленточный.веранда недострой,крыша требует ремонта. окна Есть сарай с печкой.летний душ ,хоз.блок и туалет на улице.колодца нет.Много плодовых деревьев.Лес вокруг снт ИОНХ,находится внутри всего массива участков.Рядом запруда и пруд,отличное место для грибников и рыболовов.Тихо,вечерами поют соловьи и другие птицы.ЦЕНа значительно ниже рынка т.к.ремонт крыши и отсутствие колодцаНА ОБЩем плане от центральной дороги в середине СНТ.