Каширское ш., 70 км от МКАД
Черемушки СНТ, Ступино гор. округ
Дом 34,2 м², участок 6,6 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 356 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈484 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −89 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 312 км ≈5,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20797
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 3 350 000 | 209 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зверобой СНТ | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михайловское с. | 15 сот. | 2 350 000 | 156 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топаз СНТ | 9,6 сот. | 911 000 | 94 896 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 484 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 55 500 / 112 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 087 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 983 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 878 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 670 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -89 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Топаз СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 68 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Универсал СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 220 000 | 55 500 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Березнецово с. | 33,2 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 135 542 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сальвия СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 999 900 | 49 998 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дружба СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ольгино д. | 42 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок "6,6 соток (по документам)", с небольшим домиком ( 34,2 кв.м.) из вагонки, в садоводческом некоммерческом товариществе "Черёмушки", Московская область, г. Ступино. Расстояние от МКАДА ~65-67 км. ( трасса "М4-Дон" или другие пути подъезда со стороны либо Каширского шоссе, либо Симферопольского, либо иные варианты). 1 собственник! Все документы в полном порядке, готовы к сделке и переоформлению в МФЦ. Земля и Домик стоят на кадастровой карте, гараж нет. На участке:большой железный гараж (склад всего разного под утиль или ещё что), колодец, электричество ( доступна передача показаний через ЛК, как у Мосэнергосбыта по интернету,как в Москве), деревья обычные, калина, цветы разные около дома, яблони, груши , сливы, но за всем нужен уход и ласка,а заниматься так, чтобы всё было как раньше, нет,увы,возможности, в связи с чем собственно и продается в добрые/заботливые руки, которые будут с любовью относится к нашему наследству,доведя до ума и комфорта. Ищу именно такого человека, либо домик оставить под детскую/гостевую,а построить рядом ещё домик. На территории СНТ имеется продуктовый магазин, приезд молочной лавки по определённым дням, электрические ворота (открытие по телефону или с пульта) с камерами видеонаблюдения. Участок недалеко от магазина. Соседей взади участка нет-лес только;слева тоже нет никого, как и детской и спортивной площадок,только прекрасная ель. Взносы за год - 15 тр. Сам участок требует приведения в нужный каждому свой порядок,а порядок нужен, т.к.им не занимаются, как полагается. На проживание в летний-дачный сезон-домик ЛЕТНИЙ, но утеплённый, БЕЗ:центрального газа,скважины,септика и прочих атрибутов,которые по желанию можно модернизировать в будущем. Требуется покраска,т.к.краска с годами теряет свои, увы,свойства и не вечна как сайдинг:-))). Также на участке имеются плиты, на которые планировалась постройка другого дома и старый парник,в покраске смотрелся лучше в прошлом и эксплуатировался,сейчас под снос! Ориентир станция Ж/Д Михнево. Хороший асфальт на протяжении всего пути до СНТ. У кого есть время, желание, силы и энтузиазм обзавестись недорогим дачным вариантом, довести под себя до идеала-звоните, будем обсуждать остальные детали,видео по запросу. Звонки с 14.00, сообщения 24/7.