Каширское ш., 73 км от МКАД
Ново Ивановское КП, Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., каркас, 2025 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 427 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈277 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шугарово ≈9,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20795
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 13.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 087 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 427 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 073 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Медовый Топаз СНТ | 18,2 сот. | 2 700 000 | 148 352 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медовый Топаз СНТ | 6,3 сот. | 1 200 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское д. | 8 сот. | 937 000 | 117 125 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское с. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медовый Топаз СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медовый Топаз СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медовый Топаз СНТ | 13,1 сот. | 851 500 | 65 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 278 / 72 500 / 109 375 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 840 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 556 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 272 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 277 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.3 км | Савино д. | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | ИОНХ СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ява СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мышенское ТСН | 36 м² | 9 сот. | 9 200 000 | 255 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Калянино д. | 32 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 93 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Торбеево ИЖС КП | 32 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Чернышово-2 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 2 099 000 | 65 594 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Металлург-4 СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 42 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новый готовый дом для постоянного проживания. В продаже земельный участок 6 соток правильной формы с жилым домом 36 кв. метров и терраса 10 кв. метров. Дом построен по каркасной технологии с соблюдением всех норм и правил. Использовались дорогие отделочные материалы - битумная черепица технониколь, фасад хауберг, водосток дёке. Внутри без утепления и отделки. Преимущества: - Строил сам. 90% работ выполнены мной лично. - Высокое качество работ. Жизненный принцип - или делаю хорошо, или вообще не делаю. - Не посредник. Нет никаких скрытых комиссий или надбавок. - Гарантия. Своим заказчикам я даю 10 лет гарантии. Такая же будет и у Вас. - В доме никто не жил и не планировал жить. Чистая энергетика. Соседи приезжают, идёт активная застройка. Рядом с посёлком расположена автобусная остановка, магазины, школа и детский сад, 45 минут на автомобиле до мкада. Помощь в продаже не требуется, показ в любое время.