Каширское ш., 65 км от МКАД
Лесные Поляны СНТ, Ступино гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., дерево, 2014 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 993 тыс. → дом ≈606 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −673 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. пл. 309 км ≈9,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20793
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 993 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гридюкино д. | 13,1 сот. | 851 500 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесные Поляны СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гридюкино д. | 8,7 сот. | 1 570 000 | 180 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гридюкино д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесные Поляны СНТ | 8 сот. | 3 770 000 | 471 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гридюкино д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 13,1 сот. | 851 500 | 65 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 9,8 сот. | 4 370 000 | 445 918 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 55 834 / 68 966 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 357 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -673 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 68 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мальцы д. | 30 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 120 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 599 999 (−1) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 599 000 (−999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 599 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продает реальный собственник, без обременений и долгов. Приезжай и живи! Документы полностью готовы к быстрой или срочной сделке (цена ниже рынка), участок и домик на кадастре. Электричество подключено и разведено по дому. 6 соток в снт "Лесные поляны" (Симферопольское, Каширское ш. ) рядом д. Гридюкино, Чирково, ж/д ст. Михнево Участок рядом с КП Лаки Плейс, с природным родником, сосновым лесом. Одно из красивейших мест. На земле находится: 1. Домик 5*5 из бруса 10*10, отопление электрическое. Для проживания : кухня - 7 м2 ( эл плитка, мини холодильник, стол, шкаф)+ одна большая комната- 13 м2 спальня (икея кровать, стол). Продажа с имуществом Дом был заказан и построен фирмой Детинец. Дом свежий, очень сухой и теплый, без сырости, гнили и посторонних запахов. Крыша естественно не течет. Двойные рамы, решетки. 2. Металлический теплый кунг-вагончик длиной 4*2.5 м. для инвентаря и биотуалета. 3. Раньше была действующая скважина глубиной 18 м., заилилась, можно восстановить. Расположена справа от домика. 4.Машино-место для авто предусмотрено. Сам участок сухой, находиться на высокой точке, взгляд в заборы не упирается, а каждый вечер изумительно красивые виды на закат и КП с огоньками. Зимой дороги чистят, есть проживающие. Асфальт.дорога до участка. На участке разные большие плодовые деревья и кустарники.Газ в деревне рядом. Добраться своим ходом можно: от ж/д ст. Михнево с Павелецкого вокзала (время в пути - 1.10/1.25), далее авт 48 (время в пути - 15-20 мин), от остановки до уч 36- 10-15 мин Просмотр, желательно, по средам. Пишите, звоните, если вопросы.