Каширское ш., 61 км от МКАД
Орехово СНТ, Ступино гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., 2020 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 680 тыс. → дом ≈920 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈654 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Привалово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20792
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 35.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 90 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 22 сот. | 2 400 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речица ДНП | 15 сот. | 1 999 900 | 133 327 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проскурниково д. | 7 сот. | 1 340 000 | 191 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проскурниково д. | 6,5 сот. | 500 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лада СНТ | 7 сот. | 780 000 | 111 429 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проскурниково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проскурниково д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 103 334 / 116 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 142 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 985 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 828 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 654 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лада СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проскурниково д. | 30 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новое Проскурниково КП | 30 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лисичкино КП | 30,1 м² | 7 сот. | 3 299 000 | 109 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Константиновское с. | 28 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Радуга-3 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 58 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Автопромовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 05.11.2026 | сохраненная копия |
| 10.5 км | 30 м² | 9,5 сот. | 3 449 999 | 115 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.5 км | Гальчино Сити КП | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 19.08.2026 | 1 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Освоенный земельный участок ровной прямоугольной формы, с летним домиком расположенным не мешая капитальному строительству. Развитая инфраструктура, магазины, лес, речка. На территории асфальт, охрана. Проезд Каширское шоссе д. Проскурниково 48 км от МКАД или Павелецкий вокзал ст. Привалово пешая доступность или автобус от метро Домодедовская. Тихое место, хорошие соседи. Любители грибов, ягод и рыбалки всё есть для данного отдыха. Собственник. Ели недозвонились то пишите.