Каширское ш., 59 км от МКАД
Радуга-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 28 м², участок 6,6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 808 тыс. → дом ≈842 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −196 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20791
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 371 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 808 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Михнево пгт | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михнево пгт | 6 сот. | 1 080 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михнево пгт | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 7,2 сот. | 1 050 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 6 сот. | 560 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки СНТ | 10,7 сот. | 1 300 000 | 121 495 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 79 167 / 138 889 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -196 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Проскурниково д. | 30 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Проскурниково д. | 24 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Кошелевка с. | 31,1 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 32 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ртищево КП | 35 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 137 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ртищево д. | 36 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.06.2026 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок СНТ, крайний - меньше соседей больше природы, хороший подъезд, рядом пруд, при въезде в СНТ магазин. До ст. Михнево всего 20 минут пешком, до Москвы на электричке менее 1,5 ч. На участке дом и сарай. Более 15 лет участок не использовался. В сарае стальной контейнер как сейф.