Каширское ш., 93 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Ступино гор. округ
Дом 17 м², участок 6,2 сот., 1990 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 194 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 75 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −344 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Заводская ≈6,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20789
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 194 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 456 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 647 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тутыхино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 389 910 | 38 991 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тутыхино д. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тутыхино д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сайгатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сайгатово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сайгатово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 750 / 80 476 / 100 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 499 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 424 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 199 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -343 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Металлург-13 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Медик СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 20 м² | 5,1 сот. | 1 495 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Металлург-7 СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 1 495 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Металлург-8 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Радуга СНТ | 21 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Дубрава СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Чайка СНТ | 15 м² | 8 сот. | 999 000 | 66 600 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обратите внимание на интересное предложение! Продам дачу в СНТ Лесная Поляна д. Тутыхино. -Близко к городу. -Участок 6,2 соток. Параметры: Дом - блоки, ленточный фундамент, 2 этажа. Общая площадь: 17 кв.м. -печь, - подвал, -во дворе место для зоны отдыха, -хозблок основан на заливном фундаменте. -душ Вода летняя Закрытая территория. Транспортная доступность: от города Ступино - 1км. Трасса - Москва- ДОН, Каширское шоссе. Вокзал ж/д в 10 минутах от СНТ. магазины Магнит, Пятерочка, "Да", "OBI ". Есть автобусная остановка. Как купить: Наличные, возможна ипотека. Один собственник! Торг возможен! Арт. 134424465