Каширское ш., 90 км от МКАД
Антрацит СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 1,86 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 21.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 37 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,58 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −831 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шматово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20784
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 204 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жилево пгт | 13,5 сот. | 4 100 000 | 303 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 842 / 39 474 / 47 000 |
| цена объекта | 1 860 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 581 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 193 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -831 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Дубрава СНТ | 56 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 97 321 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Машиностроитель-4 СНТ | 57 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 36 842 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Юг СНТ | 76 м² | 8,9 сот. | 3 000 000 | 39 474 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 990 000 (−60 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 930 000 (−60 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 890 000 (−40 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 860 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 860 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный деревянный летний дом с застекленной террасой, отделка- вагонка, в маленьком СНТ, рядом лес, пруды. До Оки и песчаных ухоженных пляжей 25 мин на машине. До магазинов, аптеки 10 мин на машине или летом приезжает лавка с продуктами практически к дому, из Вкусвилла, Пятерочки возможна доставка. На участке отдельное стоящее строение - душ-туалет-сарай, колодец, яблони, груши, черноплодка, малина, цветы. В доме большая спальня-игровая на 2 этаже и комната-кладовка/гардеробная, на первом этаже 2 небольшие спальни, кухня и терраса. Отделка-вагонка, покрытая прозрачным лаком. В СНТ-грунтовые дороги, через 500 м от СНТ - асфальт. СНТ внесен в программу социальной газификация на 2028г. При желании возможна прописка.