Каширское ш., 63 км от МКАД
Северка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 506 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 59 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈184 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Вельяминово ≈12,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20782
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 506 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Алексеевское СНТ | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мясищево д. | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Поддубки СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Родник-2 СНТ | 8 сот. | 630 000 | 78 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Родник-2 СНТ | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кишкино с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 824 / 61 667 / 70 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 184 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Караваево Озеро-2 КП | 60 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Липкино д. | 68 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Патрикеево д. | 50 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в СНТ Северка. 45 км от МКАД, южное направление (М4 Дон, Каширское шоссе, Новорязанское шоссе). Дом 2 этажа, щитовой, утепленный, с печкой, на капитальном фундаменте, 60 кв.м. На первом этаже 2 комнаты и крытая веранда. Стены обшиты вагонкой. На втором этаже одно большое помещение. Второй этаж не отделан. Есть все необходимые стройматериалы для дополнительного утепления. Также есть хозблок 15 кв.м. можно использовать как жилую комнату, или как летнюю кухню. Участок 6 соток, сухой, ровный, правильной формы. На участке плодовые деревья и кустарники (сливы желтая и синяя, смородина, крыжовник, малина, черноплодка, шиповник, калина). Есть летний водопровод (с апреля по ноябрь), электричество. СНТ более 30 лет, поселок небольшой 72 участка, с трех сторон окружен лесом. Территория СНТ полностью огорожена, охраняется. Тихое место вдали от проезжих дорог. На территории поселка родник с чистой питьевой водой, пруд для рыбалки. Зимой дороги в СНТ чистятся от снега трактором, несколько семей живет в поселке круглогодично. Места живописные, грибной лес, много ягод, земляника, малина, рыбалка, купание. Неподалеку старинные церкви (Четряково, Авдотьино, Б.Алексеевское), святой источник (Мартыновское). Документы готовы к сделке. Я собственник. Звоните, пишите, отвечу на все вопросы. Если нужно, пришлю дополнительные фото.