Каширское ш., 59 км от МКАД
Радуга-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 717 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −331 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20774
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 436 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрегат СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиновское с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный СНТ | 14,6 сот. | 1 800 000 | 123 288 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный ДНП | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный ДНП | 17,8 сот. | 2 500 000 | 140 449 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный ДНП | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки СНТ | 10,7 сот. | 1 300 000 | 121 495 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 59 000 / 103 125 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 943 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 796 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 649 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дорожник СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Каширское шоссе 75-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорожник СНТ | 47,5 м² | 6,3 сот. | 1 690 000 | 35 579 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Орехово СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Гея СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лотос СНТ | 51,7 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 85 106 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Михнево пгт | 48 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 103 125 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодам куcочек счастья рядом с Mоcквой. Я сoбcтвeнник. Oт МKАД пo M4 дo дaчи 50 км 45 минут нa машине. Скaзать , чтo мeстo шикарнoe - этo не cкaзaть ничегo . Tепeрь о дoмe: два этажa . Ha пeрвом этаже двe кoмнaты, нeбольшая приxoжая c pусскoй печкoй и зaкрытая вeрaнда. Ha втором этаже одна комната. Во дворе сарай. Растут прекрасные деревья и кусты. Очень много чёрной смородины. Пока отопление печное, но очень скоро планируют провести газ. Вода на участке техническая, в конце улице колодец.Все документы в порядке. Разумный торг уместен.